Las líneas de crédito hipotecario en UVA volvieron al mercado en 2024, pero en marzo de 2026 la combinación de tasas más altas y scoring más exigente convierte el acceso en un desafío para la mayoría. Según La Nación (6/3/2026), hay bancos que ya fijaron su tasa nominal anual (TNA) en 17% y el Banco Nación subió su tasa al 6%. Además, la cuota de un préstamo no puede superar la cuarta parte de los ingresos del o los solicitantes, un requisito que deja fuera a hogares con ingresos medios.
¿Cuánto hay que ganar para acceder a un crédito?
La respuesta concreta depende del banco y de la tasa que aplique, pero dos datos que condicionan la ecuación están claros: la TNA más alta reportada alcanza 17% y el Banco Nación opera con 6% (La Nación, 6/3/2026). El otro límite técnico es que la cuota no supere el 25% del ingreso familiar, requisito citado por La Nación. Es decir, aunque un banco declare un ingreso mínimo como umbral, el cálculo final exige ingresos suficientes para que la cuota representen como máximo una cuarta parte del ingreso. Esto implica que, para créditos grandes —por ejemplo un préstamo de $100 millones mencionado en la nota— el ingreso requerido puede quedar muy por encima del salario medio, aunque la nota no publica un salario promedio nacional actualizado para 2026.
En términos comparativos, las líneas regresaron en 2024 y desde entonces la oferta se ha endurecido: la combinación de tasas crecientes y mayores exigencias de scoring reduce el número de candidatos que cumplen ambos requisitos (La Nación, 6/3/2026). Si el objetivo público es ampliar el acceso a la vivienda, subir el scoring y mantener tasas elevadas tiene el efecto contrario.
¿Qué está detrás del endurecimiento y cómo impacta en el mercado?
La nota de La Nación señala tres causas: falta de fondeo a largo plazo en los bancos, incertidumbre macro y el encarecimiento de las tasas que eleva las cuotas. Según la misma crónica, algunos bancos usan el ajuste del scoring como sustituto de subir aún más la tasa: “Subir el scoring a un nivel tan alto, es una forma de dejar de dar créditos sin mover la tasa”, dijo un broker citado por el diario (La Nación, 6/3/2026). Esa práctica tiene un efecto distributivo claro: protege la cartera bancaria frente al riesgo pero restringe el acceso a hogares de ingresos medios y jóvenes que están en el mercado por primera vez.
El punto social es central: si la cuota máxima admisible es 25% del ingreso, los préstamos de montos relevantes requieren perfiles con ingresos muy superiores al promedio salarial. La nota no brinda un número oficial del ingreso medio actualizado, por lo que es imposible calcular aquí la proporción exacta de hogares excluidos, pero el diagnóstico es consistente con señales de mercado: más oferta nominal de crédito no equivale a mayor acceso real cuando las condiciones no acompañan.
Qué deberían exigir la política y la regulación
Apoyamos la ampliación del crédito hipotecario como herramienta para la vivienda, pero con tres condiciones no negociables. Primero: transparencia en condiciones y costos. Toda tasa, comisión, y mecanismo de ajuste (UVA u otro índice) debe estar publicado y explicado con escenarios de cuota. Segundo: controles sobre el sistema de garantías y requisitos de scoring. No es aceptable usar criterios de aprobación opacos que conviertan al scoring en una barrera informal; el Legislativo y el Banco Central deben exigir métricas públicas y auditorías. Tercero: políticas complementarias para ampliar la demanda efectiva: incentivos fiscales temporales para primeros compradores, programas de ahorro con contrapartida estatal o líneas de largo plazo con fondeo público que reduzcan la presión sobre las tasas.
Las cifras citadas por La Nación —TNA de hasta 17%, tasa del Banco Nación al 6% y el límite de cuota en 25% del ingreso— muestran que el problema es simultáneamente financiero y social (La Nación, 6/3/2026). Volver a tener UVA no alcanza si la política no articula oferta bancaria, fondeo a largo plazo y medidas que aumenten ingresos reales o capacidad de ahorro de los hogares. Sin esos elementos, la paradoja que describe la nota persistirá: crédito disponible en el mercado, pero inaccesible para la mayoría.
