La nota trata de los esquemas de financiación directa que diseñan desarrolladores y compañías inmobiliarias para vender departamentos a estrenar en cuotas sin pasar por el crédito hipotecario bancario tradicional: el relevamiento cita un valor de publicación promedio de US$2934 por m² para unidades a estrenar y US$3095 por m² para unidades en pozo (según Zonaprop, citado por La Nación), y ejemplos de tasas privadas en dólares de 9,75% a 12 años o 8,5% a 8 años (Allaria, La Nación).
¿Por qué el mercado bancario deja afuera a lo nuevo?
Observamos que la limitación técnica es clara: para constituir una hipoteca el banco necesita escritura, y buena parte de la oferta nueva o en pozo no tiene ese respaldo al momento de la venta. La consecuencia es que los créditos basados en UVA y en garantías hipotecarias terminan concentrándose en propiedades usadas, mientras las unidades a estrenar quedan fuera del radar crediticio (La Nación). El artículo también destaca que muchos desarrollos se hicieron entre 2017 y 2018 con costos de construcción más bajos, lo que hoy permite ofrecer unidades por debajo del costo de reposición en algunos proyectos; el valor del m² en pozo puede ubicarse hoy entre US$2500 y US$3000 según la cobertura citada. Esa brecha técnica entre producto y crédito es la razón por la que actores privados intentan cubrir el espacio.
¿Qué esquemas privados están apareciendo y qué ofrecen?
Los modelos varían: Allaria propone financiación hasta el 60% a 12 años con tasa del 9,75% anual o hasta 40% a 8 años con tasa del 8,5% anual, con cuotas fijas en dólares y posibilidad de precancelar sin costos, según La Nación. Criba ofrece planes segmentados entre 12 y 120 cuotas con anticipos del 30% al 40%, mientras que Spazios propone financiación en pesos hasta 360 cuotas (30 años) ajustadas por el índice CAC o planes en dólares hasta 72 cuotas (6 años). Los tickets citados van desde US$92.000 hasta US$900.000 dependiendo del proyecto. En algunos casos la hipoteca se constituye posteriormente, en la escrituración, o hay acuerdos temporales con bancos que sostienen condiciones hasta ese momento. Estos productos combinan flexibilidad comercial con estructuras que no son idénticas al crédito hipotecario regulado.
¿Cuáles son los riesgos para compradores y para el sistema?
Expandir el acceso formalmente es positivo, pero hay riesgos concretos. Primero, al constituirse la garantía solo al momento de la escritura, el comprador queda expuesto a la salud patrimonial del desarrollador durante el pago: en procesos concursales anteriores la cadena de compradores puede perder prioridad (ver caso Surcos para entender riesgos de liquidez y deuda). Segundo, la fijación en dólares beneficia a quienes tienen ingresos o activos en moneda extranjera, mientras que compradores con ingresos en pesos enfrentan riesgos cambiarios y de indexación. Tercero, los esquemas privados pueden trasladar riesgo de crédito fuera del sistema bancario regulado, lo que dificulta su monitoreo estadístico y la protección del consumidor. Datos concretos del relevamiento: US$2934/m² para estrenar vs US$3095/m² en pozo (Zonaprop) y ofertas de plazos hasta 360 cuotas (Spazios) muestran la magnitud del fenómeno (La Nación).
¿Qué debería exigir el Estado y qué preguntas quedan abiertas?
Desde la lente fiscal e institucional, hay que exigir reglas claras: registro público de los planes de financiación directa, requisitos mínimos de información para el comprador, cuentas en escrow que garanticen la entrega y la constitución de garantías al cierre, y auditorías independientes sobre el impacto de estos esquemas en el mercado y en los balances de las empresas intervinientes. Pedimos transparencia sobre las proyecciones de cobranza y sobre cómo se gestionan las hipotecas post-escrituración; sin datos auditados no es posible evaluar el riesgo sistémico ni el posible pasivo contingente para terceros. También es clave que la autoridad de consumo y los registros de la propiedad coordinen controles para evitar vacíos regulatorios. Exigimos auditorías independientes y datos públicos sobre volúmenes, morosidad y mecanismos de garantía, en continuidad con la postura previa de exigir transparencia en operaciones que involucran riesgos fiscales y de mercado.
