El Gobierno nacional, mediante el Decreto 406/2026 anunciado por el jefe de Gabinete Manuel Adorni el 1/6/2026, dispuso que el Impuesto a las Ganancias no alcanzará los ingresos por alquileres de vivienda ni por la venta de inmuebles. Según el comunicado y el texto del decreto, la exención alcanza a “todas las unidades que la persona humana o sucesión indivisa, en su carácter de locador o sublocador, afecte a dicho destino”. Esta declaración resume la medida; lo que falta es la letra chica fiscal y la estimación del costo para las arcas públicas.

¿Qué cambia legalmente y qué artículos toca?

El decreto modifica la reglamentación de la Ley N° 27.802, introduciendo una nueva delimitación del concepto “casa-habitación” y sustituyendo el artículo 83 de su reglamentación, en consonancia con el artículo 192 de la misma ley (según el texto del decreto). En la práctica, la norma exonera ingresos que hasta ahora podían tributar como ganancias en determinadas condiciones. Vemos dos efectos inmediatos: primero, una ampliación de la base de exención para personas físicas que alquilan o venden su vivienda; segundo, la necesidad de reglas operativas —definición de convivencia, plazos, comprobantes y controles— para evitar el traslado de renta laboral al régimen exento. Por ahora no se acompañó memoria económica ni cálculo del impacto recaudatorio, por lo que la magnitud del ajuste en la recaudación federal es desconocida.

¿A quién beneficia y qué impacto tiene en la equidad?

La medida beneficia de forma directa a propietarios de inmuebles: quienes perciben renta por alquiler o ganancia por venta verán reducida su carga fiscal en tanto se aplique la exención. Observamos un riesgo distributivo: los que más se favorecen son quienes ya poseen activos inmobiliarios. Frente a esto, es legítimo preguntar por los inquilinos y por políticas complementarias que fomenten oferta accesible. También hay un efecto potencial sobre la informalidad: sin controles y con trazabilidad limitada, puede incentivarse la circulación de operaciones “en negro” si la exención no exige registros robustos. Exigimos que el Ejecutivo publique los criterios de aplicabilidad y las bases de datos que permitan verificar beneficiarios y montos, tal como requerimos en otras reformas del mercado inmobiliario.

¿Qué interrogantes fiscales y federales quedan abiertos?

La decisión plantea interrogantes fiscales y federales que no se respondieron en el anuncio. Primero: sin estimación oficial del costo, no sabemos cuánto dejará de ingresar la recaudación por Ganancias ni cómo eso impacta el déficit primario. Segundo: la distribución de esos recursos entre Nación y provincias depende de la arquitectura de la coparticipación y de transferencias discrecionales; por eso exigimos transparencia sobre efectos por jurisdicción. Tercero: la medida se cruza con otras iniciativas del Ejecutivo en el sector —por ejemplo, la propuesta para eliminar matrícula y honorarios mínimos en inmobiliarias— que requieren una evaluación conjunta de mercado y de protección al consumidor (ver nota previa sobre honorarios: https://diariosantafe.com.ar/politica/el-gobierno-propone-eliminar-matricula-y-honorarios-minimos—2026-06-02).

En síntesis, apoyamos medidas que incentiven el mercado inmobiliario si están acompañadas de transparencia fiscal, trazabilidad de operaciones y mecanismos de protección para inquilinos. Vemos en el Decreto 406/2026 una medida de alcance concentrado en propietarios, anunciada sin memoria económica ni controles operativos públicos; por eso exigimos que el Ministerio de Economía y la AFIP publiquen a la brevedad el cálculo del costo fiscal, el criterio para la aplicación práctica y un registro público de beneficiarios. Sin esos pasos, la medida corre el riesgo de ser una exención de corto alcance político y alto costo fiscal sin contrapartidas claras para la ciudadanía.