El costo por metro cuadrado vendible alcanzó los US$1.708 en marzo, mientras que el precio promedio de un inmueble en pozo está en US$3.125/m², lo que deja al desarrollador con márgenes muy ajustados (Reporte Inmobiliario; Zonaprop). Vemos que la ecuación entre costo y precio no cierra y que la discusión debe moverse de slogans hacia números concretos.
¿Cómo impacta esto en el mercado inmobiliario argentino?
La relación actual entre costo y precio está comprimiendo márgenes y frenando lanzamientos: el costo de producción de US$1.708/m² frente a un precio de venta promedio de US$3.125/m² significa una menor holgura para financiar preventas y absorber riesgos (Reporte Inmobiliario; Zonaprop). A la vez, el crédito hipotecario todavía es marginal respecto al tamaño de la economía, con el stock de crédito habitacional en torno al 0,5% del PBI, lo que limita la demanda sustentable de vivienda (BBVA Research). El resultado práctico es una selección de proyectos: sólo los de mayor escala o con estructuras financieras robustas avanzan, mientras el pequeño constructor queda fuera del circuito. Esto reduce oferta, empleo y calienta la concentración del mercado.
¿Por qué suben los costos medidos en dólares?
Hay una combinación de factores: en pesos, el Índice de Costo de la Construcción (ICC) creció 3,1% en abril respecto a marzo y acumula 10,1% en lo que va del año, por subas en materiales (2,9%), mano de obra (3,1%) y gastos generales (3,3%) según INDEC; pero medidos en dólares los costos subieron aún más por movimientos cambiarios y presiones sobre insumos importados (INDEC). Además, en los últimos cuatro meses algunos rubros exportaron aumentos de entre 12% y 13% según ejecutivos del sector (LA NACION), y el índice de costos medido en moneda extranjera marcha por encima de la evolución del precio de venta (Reporte Inmobiliario). Vemos que parte del alza es doméstica (acero, cemento, mano de obra) —como recordó un especialista— pero el tipo de cambio y el costo del fondeo empujan la factura final.
¿Qué necesita el sector para reactivarse?
Las condiciones para una reactivación sostenible son previsibles y cuantificables: consolidación del crédito hipotecario para estimular preventas y lanzamientos, y reducción del costo de fondeo para empresas (BBVA Research). Con el crédito hipotecario en alrededor del 0,5% del PBI, ampliar su alcance requiere incentivos regulatorios y bancos que canalicen ahorro hacia vivienda mediante plazos y tasas estables (BBVA Research). También es urgente revisar la estructura tributaria y los costos logísticos que, según consultores, pesan más que las importaciones de terminaciones (Sposito); sin cambios, la inversión seguirá concentrada en grandes jugadores y proyectos premium. Por último, transparencia en precios y en condiciones de financiamiento permitirá al comprador y al inversor tomar decisiones menos riesgosas.
Impacto local y recomendaciones: qué pedir desde la provincia
Para provincias como Santa Fe la caída de la construcción implica pérdida de empleo y encarecimiento de la vivienda local, porque la obra privada articula mano de obra, pymes proveedoras y demanda de insumos regionales. Observamos capacidad ociosa en plantas nacionales y stocks de insumos importados que podrían aprovecharse con políticas coordinadas: obra pública focalizada, líneas de crédito para pymes constructoras y facilidades fiscales temporarias para minimizar la destrucción de valor (declaraciones de cámaras y BBVA Research). Desde la política pública provincial conviene priorizar transparencia en licitaciones, acelerar pagos al sector y promover instrumentos de financiamiento público-privado que acompañen preventas con garantías. Si no se actúa, la reconversión del sector será lenta y la recuperación, incompleta.
En resumen, no se trata sólo de que los costos “no bajen”: se trata de articular crédito, previsibilidad y ajustes fiscales para que la actividad vuelva a ser viable para todos los actores, no sólo para los grandes desarrolladores.
